La nuova disciplina privilegia la trasparenza: polizze assicurative, conti correnti e costi accessori devono essere menzionati nel TAEG, se obbligatori per l'erogazione del mutuo. La novità è che nel TAEG attuale vanno anche inclusi gli oneri legati al mutuo (imposta sostitutiva dello 0,25% oppure del 2% per una "non prima casa") che non vanno però confusi con quelli dell'acquisto della casa.
Un immobile può essere la "prima casa" oppure no, può essere comprato da un privato oppure da un'impresa, se lo si compra da un’impresa questa può essere di costruzioni o no. Se si acquista da un'impresa di costruzioni, è necessario capire se i lavori sono stati ultimati entro o oltre 4 anni rispetto alla data di acquisto.
Insomma, tra acquirente (di prima o non prima casa), venditore (privato, impresa costruttrice o non costruttrice) e tempo di acquisto (entro o oltre 4 anni) le combinazioni possibili sono diverse e le tasse variano di conseguenza. Le principali imposte sono:
• imposta di registro (aliquota 3% prima casa sul valore catastale, inferiore al valore commerciale);
• I.V.A.;
• iscrizione ipotecaria;
• imposta catastale.
Nel TAEG non sono previsti gli onorari notarili. Eppure, per l'atto di compravendita di un immobile bisogna per forza ricorrere a un notaio. Se poi si stipula anche un mutuo gli atti sono due: compravendita e mutuo. Il notaio deve procedere all'iscrizione dell'ipoteca così come la deve cancellare all’estinzione del mutuo. Ma soprattutto deve effettuare delle verifiche essenziali (durata: una decina di giorni) per controllare che non vi siano pignoramenti o ipoteche preesistenti o altre situazioni pregiudizievoli e che i titoli di acquisto passati siano validi affinché l'immobile possa passare di proprietà senza “brutte sorprese”. Successivamente l'intermediario, ottenuta la relazione dal notaio, valutati i documenti del mutuatario, delibera il finanziamento per procedere alla stipula (durata: da due a quattro settimane). La parcella notarile è una tariffa (non più fissa, quindi negoziabile) calcolata sul valore della pratica (è consigliabile chiedere un preventivo in base alla documentazione per una valutazione corretta) la quale, ai sensi di legge, coincide con l'importo per cui viene iscritta l'ipoteca. Dato che le banche iscrivono in ipoteca sempre un importo superiore, variabile tra il 150-200% del mutuo erogato, si capisce bene come in questo passaggio ci siano in ballo “parecchi soldini”. L'importo che il mutuatario versa al notaio comprende:
• onorario notarile per l'atto di compravendita (non detraibile ai fini IRPEF);
• onorario notarile per l'atto di mutuo (detraibile ai fini IRPEF);
• imposte sull'immobile (registro/ I.VA e imposte fisse).
Ne consegue che l'intero importo che si paga al notaio non viene "incassato" dal notaio stesso, in quanto una parte riguarda le imposte che egli riceve dall'acquirente solo a titolo di sostituto.
