Tasso fisso o variabile? Oppure misto? E, se variabile, variabile semplice?
Non sarebbe meglio aggiungerci un'opzione?
Magari un "cap" (limite) sull'aumento delle rate?
O meglio ancora un mutuo con rata costante per poi poter modificate la durata del mutuo?
Dubbi “amletici” !!!
Va subito detto che in realtà il “tasso ideale” non esiste perché si tratta del punto d’incontro tra il profilo di rischio del mutuatario/investitore e il quadro macroeconomico. Inoltre resta preponderante il “fattore psicologico” dettato dalla scelta che resta assolutamente personale.
Alcune semplici regole però possono valere per tutti.
• Bisogna prepararsi al fatto che il tasso di partenza non necessaria mente sarà il tesso di arrivo del mutuo. Questo perché nel tempo le condizioni di mercato e quelle macroeconomiche possono mutare percui bisogna tenersi pronti calibrando il proprio tasso e compiendo operazioni di rinegoziazione o surroga, via via, nel corso del piano di ammortamento.
• negli ultimi decenni il tasso variabile semplice si è rivelato statisticamente più vantaggioso di qualsiasi altro mutuo.
• Il tasso variabile con “cap” (una sorta di limite oltre il quale la rata non può più aumentare) può essere una buona soluzione solo se la soglia fissata dopo la quale subentra la protezione non è alta.
• Il mutuo a tasso variabile a rata costante è tendenzialmente un ottimo prodotto, ma solo a parità di spread col variabile puro.
• Il mutuo a tasso misto ha senso solo se è possibile effettuare molti cambi di tasso (non soltanto uno o due come spesso viene proposto) e in momenti scelti dal mutuatario e non in finestre temporali prefissate dalla banca (come invece accade quasi nella totalità dei casi).
• I mutui con opzioni (cap, rata costante ecc.) vanno evitati qualora comportino un eccessivo sovra-costo, in termini di spread, spropositato rispetto a mutui semplici e tale da vanificare ogni convenienza.
• Il mutuo a tasso fisso è statisticamente più oneroso, nel lungo periodo, del corrispettivo mutuo a tasso variabile.
• I mutui in valute estere vanno generalmente evitati perché presentano dei pericoli occulti.
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