Il mutuo con “cap” è un mutuo protetto. Cap è infatti una contrazione del vocabolo inglese "capped". Alcuni lo chiamano anche il "mutuo ombrello" ed è pensato per due scopi:
• dare la possibilità al mutuatario di beneficiare dei tassi variabili, statisticamente più bassi nel lungo periodo rispetto ai tassi fissi;
• porre una soglia oltre la quale le rate, in partenza variabili, restano bloccate.
Quella che a livello teorico pare essere una grande convenienza rispetto al mutuo variabile standard senza opzioni va, però, ponderata con il "costo" dell'opzione cap.
Come tutte le opzioni, infatti, anche il cap si paga circa 40-50 punti base (quindi 0,4%-0,5%) in più rispetto a un mutuo variabile puro. A questo punto c'è da valutare se il sovra-costo si traduca effettivamente in un vantaggio: perché pagare un premio di 50 punti base sullo spread in cambio di una copertura non è detto che sia una scelta finanziariamente corretta. Per due motivi:
• il cap si paga per l'intera durate del mutuo (decine di anni, in media);
• considerando che la quota di interessi su i mutui incide molto di più nei primi anni, l'esercizio del cap può avere un impatto notevole sulla rate solo sulla prima metà del mutuo perché poi la rata diventa via via meno sensibile alla dinamica dei tassi, e quindi il costo della protezione risulterebbe pressoché vanificato.
Bisogna diffidare di questi prodotti, che offrono una protezione più psicologica che finanziaria.
Tra i mutui composti figura anche il mutuo variabile a rata costante. Con questa tipologia di prodotto si combinano caratteristiche del tasso fisso con quelle del tasso variabile. In particolare, al variare del tasso di interesse si modifica la durata del mutuo, ma non anche la rata che invece rimane costante. In teoria un mutuo perfetto. Lo svantaggio, consiste, manco a dirlo, nel costo aggiuntivo da pagare per ottenere questo doppio beneficio: in media dai 30ai 50 punti base in più in termini di spread.
Alcuni istituti di credito, infatti, offrono anche una seconda via. Si tratta dei mutui che incorporono l'opzione offset: l'importo della rate viene ricalcolato ogni mese in base alla liquidità disponibile su un conto corrente collegato. Più liquidità si ha sul conto maggiore è l'impatto di riduzione sulla rata.
E il mutuo in una valuta straniera?
Tendenzialmente, per un italiano non frontaliero, un mutuo in valute diversa è da sconsigliare perché potrebbe essere incorporare, oltre al rischio del tasso variabile, il rischio del cambio.
