La parola spread è la più utilizzata nelle pubblicità degli istituti di credito quando “vendono” un mutuo. Non tutti conoscono il significato della “magica parolina”, eppure è un punto decisivo per comprendere la convenienza di un prestito. Lo spread è il ricarico che la banca applica sul costo del denaro. In pratica, la banca acquista un bene all'ingrosso (in questo caso: denaro) e lo rivende al consumatore finale a un prezzo maggiorato, applicando quello che viene chiamato “spread”.

Lo spread contempla anche una quota di contratti derivati con cui la banca copre il prestito dalle fluttuazioni dei tassi e dai rischi creditizi.

L'incidenza di questi contratti di copertura aiuta anche a capire perché nel tempo lo spread:

1) varia in relazione al rating (giudizio sulla capacità di pagare con regolarità le rate) che la banca attribuisce al cliente (più è alto il rating minore è lo spread);

2) è il più pubblicizzato dalle banche quando offrono un mutuo, ma non è l'unica voce di costo che incide sul TAEG.

Lo spread non è l'unico costo del mutuo anzi, bisogna porre molta attenzione quando vengono proposti degli “spread” scontatissimi: dietro alcune promozioni si possono nascondere dei falsi risparmi che poi si traducono in altre voci occulte di costo, più o meno nascoste. L'unico vero parametro da considerare quando si stipula un mutuo è il TAEG nel modello ESIS.

Quando lo spread è da considerarsi caro? Purtroppo non c'è una percentuale standard poiché dipende dalle condizioni macroeconomiche. La regola generale, supportata dalle statistiche sui mutui erogati negli ultimi 10 anni in Italia, è che uno spread può essere considerato "ottimo" se inferiore all'1%. Diventare potenzialmente allarmante, quando supera il  2%.

Il mutuatario intelligente è in grado di "intascare" un consistente "guadagno" selezionando la banca che offre lo spread migliore rispetto a quello mediamente offerto sul mercato. E’ necessario tenere ben presente che ogni costo applicato sul mutuo va considerato tenendo conto dell'effetto finale che avrà a fine mutuo, e non di quello mensile che avrà sulla singola rata.

Chi sceglie un mutuo a tasso variabile raramente si concentra su quale Euribor (1, 3 o 6 mesi) viene utilizzato dall'istituto per il calcolo delle rate. Negli ultimi 10 anni l’Euribor è stato più basso di 13 punti base. Allora, perché faticare tanto per farsi abbassare lo spread quando poi si spendono anche fino a 20-30 punti base in più per essersi fatti sfuggire la "contrattazione" sull'Euribor? Ergo:

• l'aspirante mutuatario a tasso variabile deve ottenere un mutuo con Euribor a 1 mese;

• il mutuatario non deve mai stancarsi mai di contrattare: la fatica di farsi ridurre lo spread può essere totalmente annullata da un'altra qualsiasi disattenzione.

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Risparmiare sull’assicurazione incendio e scoppio - Questa assicurazione viene “pretesa” da tutti gli istituti che concedono un mutuo. Varia, ovviamente, in base alla durata. Il costo incide a seconda del periodo di piano di rimborso e solitamente viene decurtato alla fonte con l'imposta sostitutiva e sottratto al finanziamento iniziale, oppure viene addebitato sulla prima rata. Il costo della polizza si può ridurre rivolgendosi ad un’altra compagnia assicurativa e chiedendo l'applicazione di un premio più basso. Ma è un costo che si può anche azzerare. Anche in questo caso, infatti, sul mercato vi sono alcuni istituti che offrono senza aggravi l'assicurazione incendio e scoppio sull'immobile.

Risparmiare sulle Assicurazioni CPI (Credit Protection Insurance) -  La CPI tutela il rimborso delle rate dalla perdita temporanea/permanente del posto del lavoro, dall'infortunio temporaneo/permanente e dal decesso. È possibile assicurarsi per l'intera durata del mutuo o anche solo per un arco temporale definito. Trattandosi di una copertura facoltativa è possibile privarsene oppure rivolgersi a una compagnia assicurativa. In media, una polizza CPI stipulata in banca costa circa il 6% dell'importo del mutuo ma può raggiungere persino il 10%. Si può ottenere una polizza analoga, contrattando con la stessa banca o presso una compagnia assicurativa esterna (vale lo stesso principio applicabile sulla polizza incendio e scoppio). Si hanno due scelte: sottoscrivere la polizza o rinunciare. Se si opta per la sottoscrizione della polizza non bisogna eccedere l'l%.

Risparmiare sul rinnovo del mutuo -  L'ipoteca non è a tempo indeterminato: dopo 20 anni si prescrive. Quindi, per quei mutui con durata superiore ai 20 anni bisogna procedere con la re-iscrizione dell'ipoteca. Molte banche scaricano il costo sul cliente (circa 100euro). Vale la solita “regola aurea”: rivolgersi ad istituti di credito che non caricano sul cliente questi costi.

Con queste informazioni - e ricercando tra le offerte degli'istituti che in partenza decidono di non applicare molti costi iniziali - il mutuatario intelligente potrà abbattere un importo variabile tra i 10.000 e i 20.000 euro, e solo sulla parte costi iniziali / periodici !!!
Senza contare che Internet, se ben utilizzato, potrebbe aumentare ancora di più la forbice del risparmio.

[ Continua dalla Parte 1 ]

Risparmiare sulle spese di istruttoria - L'istruttoria è quell'attività svolta dall'istituto per verificare se le condizioni reddituali/patrimoniali di chi richiede un prestito ipotecario sono conciliabili con il rimborso del finanziamento. In sostanza si tratta di capire se il mutuatario è un soggetto “economicamente affidabile”. L’ente che fornisce tali informazioni, in Italia, è Crif (Centrale rischi finanziari). La banca verrà anche a sapere se il cliente è incappato, in passato, in protesti/assegni a vuoto. Molti istituti, in sede di istruttoria, risultano inflessibili: se non fila tutto liscio decidono di non erogare il finanziamento. Per questo motivo alcuni si rivolgono talora a un mediatore creditizio ma anche qui bisogna scegliere con accortezza e informarsi sulla persona, che deve essere iscritta a un apposito albo. Il costo di un'istruttoria varia tra lo 0,5% e l'1,5% dell'importo erogato. Si tratta di un costo abbattibile? Sì. dato che sul mercato ci sono alcuni istituti che non applicano costi di istruttoria Bisogna individuarli e tenerli in cima alla lista delle proprie “preferenze”.

Risparmiare sulle spese di perizia - Quando si chiede un mutuo per riacquisto/ristrutturazione di un immobile, il perito viene normalmente inviato dall'istituto erogante. Ma in alcuni casi il cliente può proporre un proprio tecnico, a proprie spese, per risparmiare sui costi bancari. Questi variano da 250 a 300 euro. In alcuni casi vengono chiesti in anticipo al cliente, in altri vengono addebitati sulla prima rata. Anche in questo caso esistono istituti che non addebitano al cliente questo costo. E che quindi sono da ricercare e preferire a quelli che impongono il pagamento di tali spese.

Risparmiare sull’intervento del procuratore - Il costo di intervento del procuratore - un rappresentante della banca presente il giorno della stipula dell'atto bilaterale di mutuo dal notaio (in cui una parte è rappresentata dalla banca e l'altra è il mutuatario) - si aggira intorno ai 100 euro. Chi “si applic”a eviterà questo esborso chiedendo di stipulare un atto unilaterale nel quale, quando si troverà presso il notaio per la stipula, dichiarerà di accettare la proposta di mutuo precedentemente ricevuta dalla banca. Così eviterà la formalità dell'atto bilaterale e l'annesso costo del procuratore.

Risparmiare sugli onorari notarili - L’onorario notarile è basato su un tariffario nazionale che, però, non è vincolante (salvo le imposte). Un altro punto su cui si può "limare" è l'iscrizione ipotecaria. Le banche iscrivono mediamente un'ipoteca superiore al capitale prestato (dal 150 al 200% in media). Questo per coprirsi anche da costi legati al pignoramento, al pagamento di interessi ecc. Dato che l'onorario notarile viene calcolato sull'iscrizione ipotecaria e non sul capitale prestato è importante ricordare alla banca che per legge sarebbe sufficiente un'iscrizione ipotecaria pari al 120% del capitale prestato, e non di più. Il mutuatario ha il dovere di chiedere in banca la riduzione della percentuale di iscrizione ipotecaria.

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Risparmiare su bolli e certificazioni - Ogni certificazione anagrafica : stato di residenza, stato di famiglia, attestato del matrimonio – prevede il pagamento di un bollo da 16,52 euro. Per ridurre la spesa: basterà richiedere all'ufficio Anagrafe del Comune un certificato cumulativo o contestuale in cui apporre un unico bollo. Ma c'è un modo migliore: richiedere un certificato cumulativo in carta semplice per usi consentiti dalla legge. Il valore legale sarà lo stesso ma a costo zero.

Risparmiare sulle spese di incasso rata -  Il mutuatario paga una commissione – compresa tra 1 e 5 euro al mese che, nell'ambito di un mutuo di decine di anni (o centinaia di rate), va a depauperare il budget. Vale la “regola aurea”: rivolgersi ad istituti di credito che non applicano queste spese.

Risparmiare sul preammortamento tecnico – Bisogna ricordare i punti salienti:

•  il calcolo degli interessi sul mutuo parte dal giorno della stipula;

• se il giorno della stipula non coincide con l'inizio del piano di ammortamento nei giorni di differenza si pagano interessi praticamente a vuoto, definiti interessi di preammortamento tecnico;

• in media su un mutuo intercorrono 15 giorni di preammortamento tecnico che corrispondono ad una somma che può variare da poche a molte centinaia euro a seconda dell’ammontare del mutuo, del tasso e della durata in anni;

Il risparmio sta nell’azzeramento dell’importo facendo coincidere il giorno della stipula (concordato con il notaio) con quello dell'inizio del piano di ammortamento (concordato con la banca).

Risparmiare sull’invio delle comunicazioni periodiche e sul duplicato delle comunicazioni della banca - Le spese relative al rendiconto di fine anno (utile per detrarre gli interessi passivi dall'IRPEF), le spese per la certificazione degli interessi e l’invio di altre comunicazioni ammontano ad una manciata di euro l’anno che però, moltiplicati per decine di anni, possono raggiungere una certa “consistenza”. Basta usare bene la consultazione del banking online.

Risparmiare sul duplicato del conteggio estintivo - Il cliente può chiedere, una tantum, gratuitamente, un duplicato del conteggio estintivo comprensivo del piano di ammortamento aggiornato al pagamento dell'ultima rata ed eventuali costi legati all'estinzione anticipata. Il calcolo del conteggio estintivo viene richiesto quando il mutuatario ha intenzione, di estinguere in anticipo il debito oppure sta valutando se spostare il prestito presso un'altra banca (surroga) o sostituirlo (chiedere una nuovo importo) ecc. Una spesa (tra i 100 e i 200 euro) che si può abbattere. Quando si estingue un mutuo in corsa, infatti, si deve intervenire solo sul capitale residuo (non sugli interessi residui). Quindi, l'unica informazione utile da conoscere è il debito residuo: dato che si può reperire gratis chiamando il numero verde della banca o accedendo alla sezione home banking del mutuo.

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Come si può capire se la rata del mutuo può essere sostenuta dal bilancio familiare?
Basta prendere un foglio, una matita e una calcolatrice per essere certi di non sbagliare i conti. Si parte sempre dal reddito netto mensile (o dalla somma dei due redditi netti se il mutuo è cointestato). Ad esempio, immaginiamo i redditi netti di due coniugi ammontanti a 3000 euro.

A questo punto bisognerà togliere dal reddito netto mensile le cosiddette quote di sussistenza: in pratica, la liquidità necessaria per pagare bollette e necessità quotidiane per vivere. Molti istituti di credito considerano che la quota di sussistenza ammonti a circa 800 euro. Ma l'operazione di decurtazione prosegue nel caso in cui ci siano figli a carico, infatti si sottraggono ulteriori 200 euro per ciascun figlio. Quindi vanno sottratte le rate di altri finanziamenti in corso, per esempio le rate legate all’acquisto di un’automobile. Ipotizzando che le "altre rate" ammontino ad altri 200 euro, e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico, abbiamo una nettizzazione complessiva di 1200 euro, da sottrarre al reddito netto (3000 euro). Quindi resterebbero circa 1800 euro. Questo importo rappresenta il cosiddetto "potere di mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale dell'aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. A ciò possiamo aggiungere che il "potere di mutuo-acquisto" deve essere almeno 1,6 volte la rata. Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza (comprese eventuali quote per figli a carico + altre rate) per 1,5.

Nell'esempio, dividendo 1800 euro per 1,5si arriva a 1200 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.
A questo punto si apre una seconda parentesi, quella per chi intende stipulare un mutuo a tasso variabile. In questo caso bisogna "stressare" la rata, ipotizzando l'entità degli aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse. In questo modo ci avviciniamo nella simulazione alla soglia implicitamente applicata dalle banche nella fase di istruttoria, poiché le banche tendono a concedere il mutuo stesso solo se il potere di mutuo-acquisto del soggetto è in grado di rimborsare anche rate più corpose, calcolate in media sulla base del tasso fisso del periodo di erogazione, o anche su tassi leggermente più alti.
C'è anche una formula che permette di conoscere l'importo massimo ottenibile. Si parte del reddito netto anche per le quote di sussistenza e si divide per un coefficiente che può variare mediamente intorno a 4 x 1000. In pratica, con un potere di mutuo-acquisto di 1800 euro, l'importo massimo ottenibile in prestito è pari a 460.000 euro (1800 / 4 x 1000). Ovviamente, il tutto va poi ponderato con la rata massima ottenibile (nell'esempio 1200 euro) per spalmare il finanziamento negli anni (durata).
Calcoli come questio permettono di restare con i piedi per terra.

Il mutuo sostanzialmente è un grosso prestito legato all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile. In questo senso non sbaglia chi lo percepisce essenzialmente come un debito, tuttavia, anche se non lo si può considerare propriamente un investimento attivo, abbatterne i costi significa comunque poter accantonare o spendere la somma "messa in salvo".