Come si può capire se la rata del mutuo può essere sostenuta dal bilancio familiare?
Basta prendere un foglio, una matita e una calcolatrice per essere certi di non sbagliare i conti. Si parte sempre dal reddito netto mensile (o dalla somma dei due redditi netti se il mutuo è cointestato). Ad esempio, immaginiamo i redditi netti di due coniugi ammontanti a 3000 euro.
A questo punto bisognerà togliere dal reddito netto mensile le cosiddette quote di sussistenza: in pratica, la liquidità necessaria per pagare bollette e necessità quotidiane per vivere. Molti istituti di credito considerano che la quota di sussistenza ammonti a circa 800 euro. Ma l'operazione di decurtazione prosegue nel caso in cui ci siano figli a carico, infatti si sottraggono ulteriori 200 euro per ciascun figlio. Quindi vanno sottratte le rate di altri finanziamenti in corso, per esempio le rate legate all’acquisto di un’automobile. Ipotizzando che le "altre rate" ammontino ad altri 200 euro, e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico, abbiamo una nettizzazione complessiva di 1200 euro, da sottrarre al reddito netto (3000 euro). Quindi resterebbero circa 1800 euro. Questo importo rappresenta il cosiddetto "potere di mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale dell'aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. A ciò possiamo aggiungere che il "potere di mutuo-acquisto" deve essere almeno 1,6 volte la rata. Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza (comprese eventuali quote per figli a carico + altre rate) per 1,5.
Nell'esempio, dividendo 1800 euro per 1,5si arriva a 1200 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.
A questo punto si apre una seconda parentesi, quella per chi intende stipulare un mutuo a tasso variabile. In questo caso bisogna "stressare" la rata, ipotizzando l'entità degli aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse. In questo modo ci avviciniamo nella simulazione alla soglia implicitamente applicata dalle banche nella fase di istruttoria, poiché le banche tendono a concedere il mutuo stesso solo se il potere di mutuo-acquisto del soggetto è in grado di rimborsare anche rate più corpose, calcolate in media sulla base del tasso fisso del periodo di erogazione, o anche su tassi leggermente più alti.
C'è anche una formula che permette di conoscere l'importo massimo ottenibile. Si parte del reddito netto anche per le quote di sussistenza e si divide per un coefficiente che può variare mediamente intorno a 4 x 1000. In pratica, con un potere di mutuo-acquisto di 1800 euro, l'importo massimo ottenibile in prestito è pari a 460.000 euro (1800 / 4 x 1000). Ovviamente, il tutto va poi ponderato con la rata massima ottenibile (nell'esempio 1200 euro) per spalmare il finanziamento negli anni (durata).
Calcoli come questio permettono di restare con i piedi per terra.
